Comment acheter un bien immobilier sans apport et convaincre les banques ?

Acheter un bien immobilier sans apport personnel est souvent perçu comme une mission impossible. Les banques, exigeantes sur les garanties, privilégient les emprunteurs capables de présenter une épargne solide. Pourtant, il existe des solutions pour convaincre même les prêteurs les plus sceptiques. Avec un plan bien défini, une capacité d’emprunt solide et des conseils pertinents, votre projet d’acquisition peut prendre forme rapidement. Découvrez dans cet article les solutions concrètes pour devenir propriétaire sans disposer d’un capital initial.

L’apport personnel, qu’est-ce que c’est exactement ?

L’apport personnel correspond à la somme que l’emprunteur investit directement dans son projet immobilier, sans passer par un prêt bancaire. Cette somme, souvent utilisée pour financer les frais annexes comme les frais de notaire, d’agence ou de dossier, peut provenir de plusieurs sources : 

• Épargne personnelle ;
• Dons ;
• Héritages ;
• Vente d’un bien ;
• Déblocage de la participation salariale.

En pratique, les banques exigent généralement un apport minimal de 10 % du prix du bien immobilier. Par exemple, pour une maison à 200 000 €, l’apport recommandé serait de 20 000 €. Cet apport n’est pas une obligation légale, mais il est presque toujours requis pour obtenir un crédit immobilier, sauf en cas de financement à 110 %.

Pourquoi les banques insistent-elles autant sur l’apport personnel ?

Les banques valorisent l’apport personnel, car il réduit considérablement les risques liés à l’octroi d’un prêt immobilier. L’emprunteur démontre sa capacité d’épargne, sa gestion financière rigoureuse et son engagement dans le projet, lorsqu’il injecte une somme dès le départ. Cet apport rassure les établissements prêteurs, notamment face au risque d’impayés, et prouve que l’emprunteur peut supporter une partie des coûts.

Un apport personnel permet aussi de diminuer le montant à emprunter, ce qui abaisse automatiquement les mensualités et le taux d’endettement. De plus, il ouvre la voie à des conditions de prêt plus avantageuses, comme un taux d’intérêt réduit ou des frais de dossier minorés. Les banques considèrent un dossier avec un apport comme moins risqué. Et cela améliore les chances d’obtenir un crédit rapidement.

Enfin, l’apport couvre les frais annexes, tels que les frais de notaire (2 à 3 % pour le neuf et jusqu’à 8 % pour l’ancien). Ces frais, essentiels pour finaliser l’achat, ne sont pas inclus dans le montant du prêt.

Bonne nouvelle : acheter sans apport, c’est possible !

Acheter un bien immobilier sans apport personnel n’est pas un rêve inaccessible, malgré ce que beaucoup pensent. Si les banques préfèrent un apport, elles peuvent tout de même financer des projets sans épargne initiale, à condition de présenter un dossier solide. Un emploi stable, des revenus réguliers et une gestion financière rigoureuse peuvent compenser l’absence d’apport.

Depuis janvier 2022, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière imposent un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée de prêt limitée à 25 ans. Ces exigences n’interdisent pas les prêts sans apport, mais elles incitent les banques à être plus prudentes. 

Cela montre qu’un apport, bien que valorisé, n’est pas une condition absolue pour acheter. Avec une préparation minutieuse et l’appui éventuel d’un courtier, vous pouvez réaliser votre projet sans disposer d’épargne au départ.

Qui peut réellement réussir à acheter sans apport ? Découvrez les profils gagnants !

Voici les profils les plus susceptibles d’acheter sans apport :

• Les jeunes actifs en début de carrière : les banques accordent des crédits aux jeunes emprunteurs, notamment s’ils disposent d’un contrat stable, comme un CDI. Une gestion financière saine et des perspectives d’évolution professionnelle renforcent leur dossier, même sans épargne. D’ailleurs, en juin 2024, 64,5 % des prêts bancaires pour l’accession à la propriété ont été octroyés sur des durées supérieures à 20 ans. Cela permet aux jeunes emprunteurs avec un faible apport d’accéder plus facilement à la propriété.
• Les investisseurs locatifs expérimentés ou ambitieux : les projets immobiliers avec une rentabilité démontrée, comme des biens autofinancés par des revenus locatifs, séduisent particulièrement les banques. Les intérêts du crédit étant déductibles des revenus locatifs, ils profitent des avantages fiscaux.
• Les emprunteurs avec un patrimoine ou une épargne conséquente : même sans apport direct, ces profils disposent d’autres garanties comme des placements financiers (assurance-vie, épargne retraite) ou des biens immobiliers déjà acquis, qui renforcent leur crédibilité auprès des prêteurs.

5 bonnes raisons d’acheter sans apport

Vous préserverez votre épargne pour d’autres projets

Investir sans mobiliser vos économies vous permet de conserver un capital pour des projets ou imprévus financiers. Il s’agit d’une approche stratégique qui vous offre une sécurité financière supplémentaire en cas de dépenses imprévues, comme des travaux ou des urgences.

En évitant de puiser dans votre épargne, vous conservez également la possibilité de réaliser d’autres placements rentables. Ce choix vous permet de diversifier vos investissements et de maintenir un équilibre financier solide. En plus, cette prudence renforce la perception positive des banques vis-à-vis de votre gestion budgétaire.

Vous pouvez entrer rapidement sur le marché immobilier

Acheter sans apport vous permet de saisir immédiatement une opportunité sur le marché immobilier, sans attendre de constituer une épargne. Vous évitez de perdre du temps et vous sécurisez un bien avant que sa valeur ne grimpe. Cette méthode convient aux primo-accédants ou investisseurs qui souhaitent agir avant d’être exclus du marché. 

Vous bénéficiez des aides et des prêts spécifiques pour compenser l’absence d’apport

De nombreux dispositifs existent pour pallier l’absence d’apport, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou des aides régionales spécifiques. Ces solutions permettent de financer une partie du projet sans mobiliser vos économies. En combinant ces dispositifs avec un bon dossier, vous pouvez convaincre les banques de vous accorder un prêt.

Acheter sans apport, c’est aussi un levier d’investissement locatif 

Pour les investisseurs, acheter sans apport est une stratégie efficace pour développer un patrimoine immobilier sans mobiliser leurs fonds propres. En utilisant le crédit bancaire, vous maximisez votre effet de levier. Les revenus locatifs générés peuvent couvrir une partie des mensualités, rendant l’investissement plus accessible et rentable. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui réduit l’imposition globale.

Acheter sans apport oui, mais à quel prix ?

Opter pour un prêt immobilier sans apport peut sembler séduisant, mais cette option comporte plusieurs implications et risques à considérer :

• un montant emprunté plus élevé ;
• un coût total du crédit augmenté en raison des intérêts calculés sur une somme plus importante ;
• une durée de remboursement plus longue qui augmente la charge financière globale ;
• des mensualités plus élevées qui réduisent la capacité d’endettement pour d’autres projets ;
• des taux d’intérêt et des coûts d’assurance souvent moins favorables ;
• un risque accru de surendettement en cas de difficulté à honorer les paiements.

Comment convaincre une banque de vous financer sans apport ?

Montrez patte blanche avec un dossier en béton

Un dossier de financement solide est indispensable pour convaincre une banque de vous prêter sans apport. Assurez-vous d’afficher des revenus stables, idéalement avec un CDI ou un statut de fonctionnaire. Réduisez votre taux d’endettement pour prouver votre capacité à assumer vos charges et vos futures mensualités.

Mettez en avant une gestion irréprochable de vos comptes, en évitant les découverts ou incidents de paiement récents. Complétez votre dossier avec tous les justificatifs nécessaires, avec des détails sur vos revenus, charges, et un plan précis pour votre projet. Une présentation claire et organisée renforcera la confiance de votre banquier.

Limitez vos dettes pour rassurer les banques

Un faible taux d’endettement est un gage de sécurité pour les banques. Avant de solliciter un prêt, réduisez au maximum vos crédits en cours. Respectez la limite généralement acceptée de 35 % d’endettement, assurance comprise. Assurez-vous également que votre reste à vivre, après paiement des mensualités, reste suffisant pour couvrir vos dépenses courantes.

Les organismes prêteurs apprécieront votre capacité à équilibrer charges et ressources, preuve de votre aptitude à rembourser. Une situation financière saine est un argument clé pour obtenir un crédit sans apport.

Ne restez pas seul : sollicitez un courtier immobilier

Faire appel à un courtier immobilier peut maximiser vos chances d’obtenir un prêt sans apport. Le courtier analyse votre situation, prépare un dossier solide et identifie les banques susceptibles d’accepter votre demande.

Grâce à son expertise, il peut négocier des conditions avantageuses, comme un taux d’intérêt réduit ou des frais de dossier allégés. En vous accompagnant tout au long du processus, il simplifie les démarches et optimise vos chances de succès. 

Faites jouer la concurrence entre les banques

Comparer les offres de plusieurs banques peut vous permettre d’obtenir les meilleures conditions de prêt. Chaque établissement a ses propres critères et taux, et une mise en concurrence peut vous faire économiser considérablement. N’hésitez pas à demander des simulations détaillées et à utiliser les propositions pour négocier avec d’autres banques.

Faites appel à un courtier ou utilisez des plateformes spécialisées pour accélérer cette démarche. En jouant sur la concurrence, vous montrez aux banques que vous êtes un emprunteur informé, capable de choisir la meilleure solution.

Soyez prêt à justifier chaque euro de votre projet

Les banques veulent s’assurer que votre projet est réaliste et maîtrisé, surtout en l’absence d’apport personnel. Préparez une estimation précise des coûts liés à l’achat : prix du bien, frais de notaire, travaux éventuels, assurances et taxes.

Montrez que vous avez une vision claire des ressources nécessaires et que rien n’est laissé au hasard. Une planification rigoureuse démontre votre sérieux et rassure les établissements prêteurs. Cette transparence renforce leur confiance et facilite l’obtention d’un prêt sans apport.

Pensez à la location-accession pour devenir propriétaire sans apport

La location avec option d’achat ou leasing immobilier est une solution idéale pour les futurs propriétaires sans apport. Ce dispositif vous permet de louer un logement tout en préparant progressivement votre achat.

Vous obtenez le statut de locataire-accédant et payez une redevance mensuelle dont une partie est consacrée à la constitution d’un capital (appelée fraction acquisitive).

Ce système présente plusieurs avantages : vous commencez à financer votre futur bien tout en améliorant votre profil emprunteur et en épargnant à votre rythme. À la fin du contrat, ou dès que vous êtes prêt, vous pouvez lever l’option d’achat et devenir propriétaire.

Le prix de vente, fixé à l’avance dans le contrat, vous protège des variations du marché, offrant une sécurité supplémentaire.

En plus de faciliter l’accès à la propriété, la location-accession vous donne le temps de consolider votre dossier financier et de négocier de meilleures conditions pour votre prêt immobilier. C’est une option stratégique pour acheter sans disposer immédiatement d’un apport personnel.

Acheter un bien immobilier sans apport : les banques qui vous ouvrent leurs portes

Obtenir un prêt immobilier sans apport est possible, mais les banques sont généralement plus exigeantes sur les garanties et la solidité du dossier. Certaines banques traditionnelles acceptent de financer jusqu’à 110 % du montant du bien, les frais annexes compris.

Voici quelques-unes de ces banques :

• Crédit Agricole : propose des solutions de financement sans apport, en particulier pour les jeunes actifs avec des revenus stables.
• La Banque Postale : offre des crédits immobiliers sans apport, sous réserve de présenter un dossier solide et des garanties suffisantes. 
• Caisse d’épargne : peut accorder des prêts sans apport aux emprunteurs qui présentent une situation financière stable et une bonne capacité de remboursement.
• LCL (Le Crédit Lyonnais) : accepte de financer des projets immobiliers sans apport, notamment pour les primo-accédants avec un profil rassurant.

Avant de vous engager, nous vous recommandons de comparer les offres et de solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier. Ainsi, vous optimisez vos chances d’obtenir un financement adapté à votre situation.

Les aides financières qui remplacent l’apport personnel (et comment les obtenir)

Le prêt à taux zéro (PTZ) : la solution phare pour les primo-accédants

Le PTZ est un prêt sans intérêt destiné aux primo-accédants souhaitant financer leur résidence principale. Il peut couvrir jusqu’à 40 % du coût total du projet, y compris les frais annexes comme les frais de notaire.

Ce prêt aidé est octroyé par des banques partenaires de l’État et est souvent considéré comme un apport par les établissements de crédit. Pour en bénéficier, vous devez respecter des plafonds de revenus variables selon votre région et la composition de votre foyer.

Des banques comme La Banque Postale ou le Crédit Agricole sont particulièrement enclines à proposer ce dispositif avantageux.

Le prêt d’accession sociale (PAS) : pour les ménages modestes

Le PAS est une aide précieuse pour les foyers à revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires. Accordé par des banques ayant signé une convention avec l’État, ce prêt finance jusqu’à 100 % de l’achat ou de la construction d’une résidence principale.

Il offre plusieurs avantages : un taux d’intérêt plafonné, des frais de notaire réduits et l’exonération des taxes de publicité foncière. Pour y prétendre, vos revenus doivent être inférieurs à un certain plafond, qui varie selon votre zone géographique. Les ménages qui remplissent ces critères peuvent ainsi accéder à la propriété sans apport initial.

Le prêt conventionné : un allié pour financer 100 % du bien

Le prêt conventionné (PC) est aussi une solution idéale pour financer l’achat ou la construction d’un logement principal sans conditions de ressources. Il permet de financer jusqu’à 100 % du bien, sur une durée de 5 à 30 ans, avec des taux plafonnés fixés par l’État. 

Ce prêt peut également inclure des travaux importants, comme des rénovations ou des améliorations énergétiques. Les frais de notaire réduits et la possibilité de cumuler ce prêt avec d’autres dispositifs, comme le PTZ, en font une option avantageuse pour ceux sans apport.

Le Plan Épargne Logement (PEL) : valorisez vos efforts d’épargne

Le PEL est un outil financier permettant de préparer l’achat d’un bien immobilier grâce à une épargne dédiée. Après une phase d’épargne minimale de 4 ans, il offre la possibilité d’obtenir un prêt immobilier à un taux avantageux pour compléter un financement.

Le montant du prêt dépend des intérêts générés par votre épargne et il est spécifiquement destiné à l’achat ou à la construction d’une résidence principale. 

Le prêt Action Logement : un coup de pouce pour les salariés

Le prêt Action Logement, anciennement 1 % logement, est réservé aux salariés des entreprises privées non agricoles employant plus de 10 salariés. Ce prêt, à taux réduit (souvent 1 %), peut financer jusqu’à 30 % de l’achat d’un logement principal sur une durée de 5 à 20 ans.

Cumulable avec d’autres prêts, il aide à combler l’absence d’apport personnel et offre des conditions avantageuses pour les emprunteurs. Pour en bénéficier, il faut respecter certains plafonds de ressources et être salarié d’une entreprise cotisante.

👉 Vous pouvez lire notre article sur le prêt employeur si vous souhaitez financer un projet d’achat immobilier.

Le statut de primo-accédant : la carte à jouer pour devenir propriétaire sans mettre d’épargne sur la table

Le statut de primo-accédant désigne une personne achetant sa première résidence principale ou n’en ayant pas possédé depuis deux ans. Ce statut est réservé uniquement aux achats de résidences principales, excluant ainsi les investissements locatifs ou les résidences secondaires.

Il ouvre droit à des avantages significatifs, notamment des prêts aidés comme le PTZ, des taux d’intérêt avantageux ou des aides financières spécifiques. Les primo-accédants bénéficient parfois d’exonérations de frais comme ceux de notaire.

En remplissant ces conditions, vous contournez plus facilement l’exigence d’un apport personnel souvent demandé par les banques.

Les erreurs à éviter lorsqu’on achète sans apport

Sous-estimer le coût total du crédit

Acheter sans apport augmente le montant emprunté, ce qui entraîne des intérêts plus élevés et un coût global plus important. Les banques appliquent généralement des taux moins avantageux pour compenser le risque financier lié à l’absence d’apport. Ce surcoût peut peser lourdement sur votre budget, surtout si vous ne calculez pas correctement vos capacités de remboursement.

Intégrez également les frais annexes comme l’assurance, les frais de garantie ou de notaire. Une estimation réaliste et complète du coût total vous permettra de mieux évaluer la viabilité de votre projet immobilier.

Ne pas anticiper les imprévus financiers

L’absence d’apport personnel laisse peu de marge pour gérer les imprévus financiers liés à votre achat immobilier. Un problème urgent, comme une réparation imprévue ou une fluctuation de vos revenus, peut rapidement fragiliser votre budget. Prévoyez une réserve financière pour couvrir ces éventualités et sécuriser votre investissement.

Les établissements financiers apprécient aussi les emprunteurs capables de démontrer une gestion budgétaire prudente. Anticiper ces risques vous aidera à éviter les difficultés et à rester serein tout au long de votre remboursement.

Oublier de négocier l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente une part importante du coût total de votre crédit immobilier, surtout pour un prêt sans apport. Les établissements financiers proposent généralement leur propre assurance, souvent plus chère que des offres concurrentes.

Vous pouvez opter pour une délégation d’assurance en comparant les contrats externes pour trouver une couverture adaptée et économique.

Négocier l’assurance emprunteur permet de réduire le montant de vos mensualités et d’alléger significativement le coût global du crédit. Prenez le temps d’évaluer toutes les options pour optimiser votre budget.

Vous pouvez consulter les autres thématiques sur notre blog pour mieux vous informer.